2019년 집값 다시 2013년으로? '2019 부동산 전망'

집값 폭등 직전, 고요하던 2013년 부동산 시장. 6년 만에 거래절벽을 맞은 2019년 부동산이 그때로 돌아갈까.

BYESQUIRE2019.02.20

잘 믿기지 않겠지만 2013년 1월 대한민국 서울 강남의 대표적 재건축 단지인 은마아파트 76.79㎡(이하 전용면적)의 실거래가는 7억원이 되지 않았다. 국토부가 발표한 자료를 찾아보면 2013년 1분기에 대치동 은마아파트 76.79㎡는 3건 정도가 6억9000만에서 6억9500만원 정도에 거래된 것을 확인할 수 있다.

6억~7억원이란 돈은 지금도 그때도 큰돈이지만 그렇다고 아예 범접할 수 없는 그런 금액대는 아니다. 하지만 2013년 당시 사람들은 대부분 부동산을 쳐다보지도 않았다. 돈이 있어도 집을 사지 않았다는 뜻이다. 꼴 보기가 싫었기 때문이다. 그 시절 ‘부동산 대세 하락론’이 팽배한 가운데 전 국민에게 집은 애물단지로 전락했다. ‘집값은 폭락할 것이다’라는 주제를 담은 기획 프로그램이 공중파 TV에서 방영됐고, 다들 집을 사려 하지 않고 전세·반전세·월세로 몰렸다. 이런 가운데 집값이 슬금슬금 오르기 시작했는데 어느 순간, 그러니까 2016년 1월 이 은마아파트는 10억원을 찍어버린다. 이다음 이야기는 너무 익숙하다. 2017년 1월엔 12억원, 2018년 1월엔 18억원대로 폭등했고, 9월에는 18억1000만원으로 매매 실거래가 최고치를 찍었다. 약 2년 반 만에 현실화된 8억원 넘는 상승 폭에 사람들은 너무 충격을 받아 언급 자체를 회피하는 현상도 나왔다. 자, 여기까지가 지난 5년간 서울 주택 시장에서 벌어진 일이다. 그렇다면 지금 상황은 어떤가.

2019년 들어 극심한 ‘거래절벽’ 속에 이 은마아파트는 15억원대까지 내려왔다. 대부분 언론에서는 집값 급락 전망을 쏟아내고 있고, 유튜브 방송을 하는 부동산 전문가 20명 중 19명도 대세 하락론을 주장한다. 네티즌 댓글을 보면 “2016년 10억원 했던 집값이 아직 15억원인데 5억원은 더 떨어져야 한다”고 하고, 당국의 분위기도 실제 10억원까지는 떨어져야 초강력 규제를 풀 태세다. 그렇다면 서울 및 일부 수도권 집값은 정말 2016년 가격으로 돌아갈 수 있을까. 아니, 더 나아가 2013년 당시 가격까지 대폭락하는 걸까.

대출 규제가 지속되면 집값은 계속 떨어진다

그렇게 뜨거웠던 지난 5년간의 부동산 열풍이 싸늘하게 식고 있다. 불과 지난해 여름까지도 일명 ‘용산/여의도 통합 개발’ 이슈에 오버슈팅(급등)이 나왔지만 이후 정부의 초강력 부동산 규제인 ‘9·13 대책’ 이후 시장은 완전히 얼어붙었다. 국토연구원의 ‘2018년 12월 부동산 소비자 심리 조사’ 자료를 보면 전국 부동산 소비자심리지수는 90.7로 2011년 7월 이후 최저치를 찍었다. 즉 지금 부동산에 존재하는 매수세는 부동산 경기가 바닥이었던 2011년 여름만큼 약해졌다는 이야기다.

그런데 지금 서울과 일부 수도권 지역의 거래절벽 현상을 보면 그때와는 꽤 다르다는 것을 알 수 있다. 바로 ‘욕구’ 부분이다. 결론부터 말하면 아직 사람들에겐 집을 사고 싶은 욕구가 남아 있다. 지난 2011~2013년에는 돈이 있어도 집을 사지 않았다. 사람들이 집 자체를 싫어했고, 싫어함을 넘어 관심이 떠나버렸다. 거들떠보지 않았다는 것이다. 하지만 2013년과 2019년 부동산은 외형적으로는 비슷한 거래절벽이나 속내를 보면 매우 다르다.

이렇게 생각해보자. 연인들은 어떤 상황에서 ‘완벽한 이별’을 하는가. 부모님이 반대할 때? 이러면 사랑은 더 강력해진다. 상대방이 미워질 때? 이런 이유로 헤어질 수도 있지만 애증 관계가 형성돼 다시 만날 가능성이 높다. 결국 상대방에 대한 관심 자체를 잃어버리고, 그(녀)가 뭘 하든 감정이 실리지 않을 때 비로소 이별이 완성된다. 그런데 지금 나타나는 이별(거래절벽)은 인위적이다. 마치 부모가 결사반대하는 로미오(국민)와 줄리엣(부동산)처럼 억지로 헤어져 있다. 대출이 철저하게 봉쇄돼 자산가가 아니고는 쉽게 서울에 있는 주택을 살 수 없는 울며 겨자 먹기 상황이기 때문이다.

현재 집값 대비 대출 한도를 나타내는 주택담보대출비율(LTV)은 서울과 수도권 기준 무주택자 40%, 1주택자·다주택자 0%다. 대출 규제는 여기서 끝나지 않는다. 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값의 지표인 총체적상환능력비율(DSR)이 존재하기 때문이다. 차주의 상환 능력을 심사하는 DSR은 지난해 10월 은행권에 도입되었으며 올 2월부터는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대된다. 요즘 서울에서 8억원 하는 아파트를 매수한다고 가정하면 1주택자는 대출이 불가능하고, 무주택자는 현금 5억원은 있어야 한다. 웬만한 자산가가 아니고는 서울과 규제 지역에서 집을 사는 것이 불가능하다.

특히 이런 대출 규제 이슈는 ‘잔금 대출’로 불똥이 튀고 있다. 신규 분양 아파트의 입주 세대에서 잔금 대출이 막혀 비자발적 2주택자를 양성하거나, (세입자는) 임대 보증금을 제때 받지 못하고, 집주인의 돈줄이 막혀 ‘깡통전세’로 이슈가 커지고 있다. 예를 들어 새 아파트를 분양받아 이사를 간다고 가정하자. 전세에 거주했던 사람이라면 보증금을 받아 잔금을 해결하고, 주택 보유자는 기존 주택을 팔거나 전세를 놓고 (이 돈으로) 잔금을 치른다. 그런데 지금 거래절벽에 매매는 멈춰버렸고, 전세는 시세가 급락하고 있다. 따라서 어느 정도 현금이 없으면 잔금을 못 치러 새 아파트로 이사를 못 간다. 올해 약 38만 가구의 입주를 감안하면 80조원가량 자금(중도금과 잔금 포함)이 돌아야 한다. 물론 집주인들이 2016년 초 집값으로(급매물), 나아가 2013년 집값으로(투매 물량) 집을 팔아 현금을 만들면 된다. 정부도 이런 상황을 노리고, ‘집값은 폭락한다’고 주장하는 쪽에서도 이런 시나리오를 언급한다. 하지만 집주인들과 갭 투자자들이 버티기에 돌입한다면 문제는 꽤 복잡해진다. 지출을 대폭 줄이면 내수 경기는 더 나빠지고, 이들이 사금융권으로 들어가면 사회적 문제를 야기시킬 수 있다. 대출 규제. 집주인도 세입자도 실수요자도 투자자도 금융권 관계자도 정부도 모두 주목해야 할 올해 부동산 최고의 화두다.

‘세금 이슈’에 사람들은 부동산을 버릴 것인가

2019년 집값이 다시 2013년으로 돌아갈 것이라고 주장하는 쪽에서는 대출 규제와 함께 ‘세금 규제’를 중요한 논거로 꼽고 있다. 세금 부담이 커지면서 뜨거웠던 로미오와 줄리엣의 사랑도 식어버린다는 주장이다. 정말로 현재 부동산 세금 정책이 향후에도 계속 이어진다면 세금 규제는 메가톤급 충격으로 확대된다. 올해부터 시작해 2020년, 2021년, 2022년으로 갈수록 세 부담은 기하급수적으로 커지기 때문이다.

연초 정부가 먼저 꺼내든 카드는 ‘단독주택 공시가격’ 현실화였다. 올 1월 24일 정부가 발표한 전국 표준 단독주택 22만 가구의 공시가격은 지난해보다 평균 9.13%, 서울은 17.5% 상승했다. 서울의 마포구, 용산구, 강남구 등은 30% 넘게 올랐다. 이어서 토지에 대한 공시지가를 올렸고, 4월에는 아파트 등 공동주택 공시가격이 정해지는데 지난해 가격이 치솟은 서울 일부 지역 아파트의 세 부담은 급등할 수밖에 없다. 종부세 개정안에 따라 세율이 오르는데 더 무서운 건 종부세에 적용하는 공정시장가액 비율이 80%에서 올해 85%로 인상됐고 2022년까지 매년 5%포인트씩 상향 조정된다는 점이다. 따라서 세 부담 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 2주택 이상을 보유한 다주택자는 세금 증가 폭이 엄청나고, 공정시장가액 비율 조정으로 집값이 오르지 않아도 보유세(재산세+종부세)는 계속 커진다(조정 대상 지역 내 2주택자 세 부담 상한선은 200%로 한정됐지만 3주택자 이상은 매년 300%까지 오를 수 있다).

세금 부담은 얼마나 될까. 먼저 단독주택부터 살펴보자. 서울 마포구 연남동에 위치한 A 단독주택의 경우(1주택자) 공시가격이 지난해 12억2000만원에서 올해 23억6000만원으로 약 93%나 급등했는데 보유세는 지난해 339만원에서 올해 509만원으로 증가한다(50% 상한 적용. 상한 적용을 받지 않는다면 세 부담은 1163만원까지 올라간다). 다음 아파트로 가보자. 아파트는 그동안 공시가격 현실화가 빠르게 진행돼 오는 4월 발표 때는 강남, 서초, 용산 등의 최근 1년 반 동안 폭등한 일부 아파트가 집중 타깃이 될 전망이다. 가령 서울 서초구 반포 자이 전용면적 84.943㎡의 경우 시세가 2017년 10월 18억2000만원에서 2018년 10월 23억원으로 5억원가량 뛰었다. 이 아파트의 지난해 1월 기준 공시가격은 12억4000만원 수준인데, 올해엔 공시가격이 15억6000만원 이상으로 상향 조정돼 그만큼 세 부담도 커진다. 그런데 고가 주택이 세금 폭탄을 걱정하는 건 공시가격이 현실화되는 상황에서 공정시장가액 비율이 함께 상향 조정되기 때문이다. 가령 시세 43억5000만원(공시가 24억8000만원) 정도인 압구정현대1차(196㎡) 아파트는 가격이 오르지 않더라도 지난해 약 1380만원의 보유세(재산세+종부세)에서 올해 2253만원, 2020년 2990만원, 2021년 3867만원, 2022년에는 4906만원까지 5배 가까이 치솟게 된다(1주택자 기준. 다주택자라면 수억원이 될 수 있다). 정부는 연말 실제 종부세를 납부한 다음 2020년 초반 정도를 변곡점으로 보는 것 같다. 높아진 세금 부담에 참았던 매물이 출회되면서 가격 하락으로 이어질 수 있다는 분석이다.

하지만 여기에도 변수가 있는데 바로 강력한 조세 저항과 2020년 총선이다. 분명 현재 부동산 세금 정책이 계속 이어지면 로미오와 줄리엣을 헤어지게 만들 수 있다. 사람들은 2013년처럼 부동산을 쳐다보지도 않을 것이다. 다만 이 과정에서 강력 반발(조세 저항)이 나올 텐데, 문제는 내년에 국회의원 선거가 있다는 점이다. 자칫 정치적 상황을 고려해 한발 물러서는 모습을 보인다면 연인들은 떠 뜨겁게 사랑할지 모른다.

‘사랑의 메신저’인 금리 인하, 1100조원 유동자금, 그리고 35조원 토지보상금

지난해 하반기까지 일명 ‘금리 인상 논쟁’이 뜨거웠다. “부동산을 잡기 위해 금리를 올리는 것이 타당하냐?”에 대한 다양한 의견이었다. 물론 세계 어느 곳에서도 중앙은행이 자국의 집값을 떨어뜨리기 위해 금리를 올리는 경우는 없다.

그런데 이런 식의 논쟁이 갑자기 커진 건 미국과의 ‘금리 역전’ 문제 때문이었다. 미국은 계속 기준금리를 인상하는데 우리는 붙잡고 있으면, 미국의 기준금리가 더 높아 국내에 있는 달러 자금이 한국을 떠나 미국으로 돌아간다는 이야기다. 실제로 1월 말 현재 미국 기준금리는 연 2.25~2.5%이고, 한국은 연 1.75%로 금리 역전 상태인데, 우려했던 외국계 자금 이탈은 나오지 않았다. 그럼에도 일각에선 어서 빨리 한국은행이 선제적으로 금리를 올려 자금 이탈을 막고, 이 과정에서 부동산 거품도 제거할 수 있다는 일석이조 효과에 대한 필요성을 지속적으로 제기하고 있다.

사실이다. 현 상황에서 한국은행이 금리 인상을 지속해 시중 금융기관의 대출금리(주택담보대출)가 가파르게 오른다면 이자 부담을 견디지 못한 매물이 쏟아져 집값 하락에 쐐기를 박을 수 있다. 연인들은 깔끔하게 이별할 것이다.

그런데 이 대목에서 반전이 나왔다. 미국의 중앙은행인 연방준비제도이사회가 “오랜 기간 기준금리를 동결하겠다”고 선언한 것이다. 월 스트리트에서는 “올해 금리 인하까지도 가능하다”는 분석도 제기하고 있다. 이렇게 되니 한국은행도 여유를 갖고 경기 부양을 위해 금리 인하 카드를 쓸 수 있는 상황까지 왔다. 정말 한국은행이 금리를 인하한다면? 이러면 집값이 다시 들썩일 수 있다.

여기에 또 다른 변수가 있다. 올해도 1100조원이 넘는 단기 유동성이 아직 갈 곳을 찾지 못하는데, 최대 35조원의 토지보상금이 또 풀린다는 점이다. 과거 패턴을 보면 이 토지보상금은 대부분 다시 부동산으로 들어간다. 금리를 올리지 못하는데, 유동성이 다시 기승을 부리면 집값을 잡겠다는 정부에는 치명적이다. 풍부한 유동성과 금리 인하 변수가 사랑의 메신저 노릇을 할 수 있는 것이다.

2019년의 집값은 2013년으로 돌아갈 수 있을까. 결국 부동산에 대한 사람들의 애정을 그때처럼 차갑게 식게 만들 수 있는가에 달려 있다. 정부와 정치권에 하고 싶은 말이 있다. 어설프게 훼방 놓는 수준에 그치면 연인들의 사랑은 걷잡을 수 없이 타올라버린다는 점이다. 이제 멈출 수도 없다. 2013년으로 가든가, 그게 아니라면….