부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다 

『부동산 매수매도 타이밍 인사이트』 이장용(얼티메이텀) 작가 인터뷰

매수 매도 타이밍에 대한 통찰적 시각이 필요하다

돈이 있든 없든, 집이 있든 없든, 나이가 많든 적든, 대한민국 사람이라면 누구나 부동산이 어떤 방향으로 흘러갈지 궁금하지 않을 수 없다. 이러한 혼돈의 부동산 시장을 장기적으로 예측한다는 것은 물론 무모한 일이다. 『부동산 매수매도 타이밍 인사이트』 저자는 부동산 시장의 모든 것을 예측하지 않는다. 이를 정확히 예측한다는 것은 신의 영역일 것이다. 다만 이 책은 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 주택 보유자들 각자 자신이 처한 상황에서 매수와 매도 타이밍에 대해 생각하고 현명하게 대응할 수 있도록 거시적 시각과 실전적인 수많은 자료와 근거를 제시하는 부동산 시장 중장기 전망서이다.

저자 이장용은 부동산 투자를 하고, 부동산 블로그를 운영하는 평범한 소기업 사장이다. 부동산 투자에 있어서 돈보다 부동산에 관한 정확하고 깊은 정보, 긍정적인 인식과 관심이 더 필요하기에 이러한 인식과 관심을 많은 사람에게 불러일으키는 작업을 하고자 했다.

부동산 투자가 왜 중요하다고 생각하시는지요?

우리는 우리의 소중한 시간과 노동력을 사용하고 화폐로 급여를 받습니다. 우리의 시간과 노동력을 종이 화폐와 교환하고 있는 것이지요. 하지만 이러한 종이 화폐는 별다른 보증 없이 중앙은행에 의해 발행되어 그 수가 지속해서 늘어나고 있습니다. 화폐의 수가 늘어나니 화폐의 가치는 점차 하락하게 되어있습니다. 결국 화폐의 하락 속도만큼 급여가 인상되지 않는다면 우리의 시간과 노동력의 가치 또한 하락하는 셈이지요. 하지만 급여는 생각만큼 오르고 있지 못한 것이 현실입니다. 이러한 하락을 상쇄하기 위해서는 우리의 소중한 시간과 노동력으로 바꾼 가치를 온전하게 지켜줄 새로운 보관물 또는 컨테이너가 필요합니다. 시간이 지나면 자연스레 가치가 하락할 화폐보다는 다른 자산으로 다시 교환하여 보유해야 한다는 말인데요. 현재의 자본주의 사회에서 우리의 이러한 가치를 온전하게 지켜줄 실물자산은 부동산, 그리고 금과 은 정도뿐입니다. 하지만 이 둘 간에도 차이는 있습니다. 부동산 특히 주택은 우리 삶의 필수재인 의식주 중의 하나라는 점입니다. 수요가 끊기기 어려운 재화인 것이지요.

부동산 가격은 계속 오르는 게 아니라 화폐의 교환가치가 떨어질 뿐이라고 했습니다. 설명을 해주신다면?

종이 화폐는 금환본위제 폐지 후 아무런 보증 없이 신용만을 기반으로 가치가 있다고 믿습니다. 언제고 이 약속(신용)이 깨지면 그 가치를 인정받기 어려운 것이지요. 더욱이 중앙은행들이 경기부양이라는 핑계로 종이화폐를 제한 없이 찍어내고 있습니다. 장기적으로 조금씩 이 종이 화폐의 가치는 하락할 수밖에 없는 것이지요. 화폐는 물물교환의 번거로움을 바탕으로 발전해 왔습니다. 교환의 편의성 때문에 쉽고 광범위하게 퍼진 것이지요. 시간이 지날수록 실제 물건들이 늘어나는 속도에 비해 화폐가 늘어나는 속도가 더 빠르기 때문에 화폐의 교환가치가 점차 하락하고 있는 것입니다. 하지만 우리는 체감상 화폐의 가치가 하락한다고 느끼기보다는 물건값이 오른다고 체감하게 되는 것이고요. 부동산의 경우도 마찬가지입니다.

서울과 수도권은 계속 인구가 증가합니다. 하지만 젊은 세대일수록 1인 가구도 많아지고 있는데요. 주택 시장에는 어떠한 영향을 미칠까요? 또한 고정적이고 안정적인 수입을 얻는 일자리가 줄어들면서 상대적으로 주택 구매가 힘들 텐데요. 앞으로 시장이 어떻게 흘러갈까요?

소형화 가구는 반드시 주목을 해야 합니다. 지속적인 매매가 상승으로 인한 주거비 상승은 결국 소형 평형으로 수요층이 몰릴 수밖에 없습니다. 이러한 상황임에도 대형 평수의 가격 상승률이 소형 평수보다 급격히 올라간다면 그 시기는 주택시장에 거품이 끼고 있는 상황으로 인식해도 될 것 같습니다. 하지만 현재의 부동산 상승 사이클 안에서 앞으로 시간이 갈수록 대형 평형의 가격 상승 또한 결국은 발생하게 될 것입니다. 많은 투자자가 대형으로 몰릴 수도 있는 것입니다.

그리고 점차 양질의 일자리가 줄어들수록 주택 구매가 가능한 수요는 일정한 시기 이후 줄어들 것입니다. 자산 축적이 어려운 가구들을 중심으로 매매와 전세가 감당이 안 되기에 자연스럽게 월세 수요로 넘어가는 것이지요. 공교롭게 이번 정부 들어서 기업들에게 뉴스테이로 임대시장을 열어주었습니다. 이번 상승기 이후 부동산 하락기에 전세 시장 또한 급격하게 월세 시장으로 넘어가게 될 가능성이 높습니다. 2019년까지는 주택의 신규입주 누적량이 늘어나게 되는 구간입니다. 더욱이 2017년 하반기부터는 점차 한국은행에서도 금리 인상 이야기가 나올 것이고요. 따라서 2018년, 2019년은 금리 인상 구간이 될 가능성이 높습니다. 주택 입주량이 늘어나서 적체되고 금리 또한 점차 높아져 최고점이 되는 2019년 말이나 2020년이 주택 하락의 변곡점이 될 가능성이 그 어느 때보다 높은 시기로 점쳐집니다.

아파트 필승에서 벗어나 다른 방향의 주거를 추구하는 목소리와 귀촌 귀농 등의 이슈가 있는데 어떻게 생각하시는지요?

대한민국의 인구밀도는 우리가 인지하는 것보다 높습니다. 특히나 수도권의 경우 도시국가를 제외하고는 최고 수준으로 높지요. 수도권에서 아파트를 탈피하여 다른 방향의 주거 형태가 일반화되기는 현실적으로 어렵습니다. 실제로 노령화가 진행될수록 도시에서 생활했던 노령인구들은 지하철이 잘 놓여있고 어렵지 않게 대형병원을 이용할 수 있는 도시를 더욱 벗어나기 어렵습니다. 일부의 귀농, 귀촌만을 가지고 커다란 트렌드를 만들어 내기는 어려워 보입니다. 국가적으로 수도이전 등과 같은 커다란 지방분권 이슈가 없다면 수도권 집중은 막을 방법이 없다고 보입니다.

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하락론과 상승론 둘 중 하나로 몰고 가기보다 금리와 코스톨라니의 달걀 모형에 따라 생각해볼 것을 제안하셨습니다. 자세히 설명해 주신다면.

이것도 화폐 이야기를 안 하기는 어려운데요. 화폐는 자본주의와 함께 지속해서 증가하였습니다. 결국 장기적으로 보면 화폐가치가 계속 하락을 해온 것이지요. 다르게 이야기한다면 다른 실물자산들의 가격이 오른 것처럼 보이는 것이고요. 하지만 이러한 장기적인 구간 안에서도 시기적으로 실물들의 가격은 굴곡이 있습니다. 이러한 굴곡을 만들어내는 것은 결국 금리이고요. 부동산 투자는 일반적으로 개인이 투자할 수 있는 투자 재화 중에 덩치가 가장 큰 재화입니다. 이러한 재화에 투자하기 위해서는 자금 조달이 핵심이지요. 자금 조달 비용의 핵심은 금리이고요. 그래서 결국 부동산 시장에 영향을 주는 가장 큰 요인은 금리와 정부 정책 중 대출 관련한 정책들입니다. 그다음으로 중요한 것이 오히려 주택 공급량이 될 수 있겠네요. 이러한 점을 놓고 볼 때 코스톨라니의 달걀모형은 부동산 가격을 예상하는 데에도 대단히 훌륭한 모델 중의 하나입니다.

최근에 외국인이 우리나라의 땅을 산다는 기사가 많이 나오기도 했습니다. 앞으로 외국인의 대한민국 부동산 매매는 어떻게 될까요?

중국인의 부동산 매입이 주요 이슈가 된 국가들은 미국, 캐나다, 호주 등 다양합니다. 이러한 현상이 대한민국에서도 제주도부터 시작하여 현재 서울로 올라오고 있고요. 중국은 기본적으로 부동산의 영구 소유가 불가합니다. 장기 임대 형식이지요. 중국의 부자들과 중산층이 늘어날수록 해외 부동산 소유에 대한 수요는 늘어날 수밖에 없어 보입니다. 개인적으로는 우리나라 정부에서 이를 정책적으로 적절히 활용해야 한다는 생각입니다. 예를 들자면 부동산 상승기에는 중국을 포함한 외국인의 국내 부동산 투자를 제한하고, 부동산 침체기에는 거래 활성화를 위해서 규제를 완화해 주는 형태가 적당하겠지요. 현재 시점에서는 정부가 외국인의 부동산 취득을 일정 부분 규제하는 것이 맞는다고 생각합니다.

투자자뿐 아니라 실거주자 모두에게 집은 매우 중요합니다. 무주택자들에게 하고 싶은 말씀이 있다면?

결국 대한민국의 주택시장은 머지 않아 자가와 월세 시장으로 개편될 것입니다. 결국 온전히 개인의 선택 문제로 남겨지게 되겠지요. 그럼에도 이번 사이클이 아니고 다음 시기에라도 자가 주택의 보유는 반드시 선결되어야 한다는 생각입니다. 시장의 등락과는 별개로 월세는 매달 사라지지만 부동산은 어떠한 형태로라도 결국 잔존가치가(설령 줄어들더라도) 남기 때문입니다. 짧게는 10년 길게는 50년을 내다본다면 결국 월세보다는 자가 보유가 본인에게 이익이 될 수밖에 없겠지요. 추가로 노후 대비 또한 주택연금을 통해서 일정 부분 해결할 수 있고요. 그리고 시간이 지날수록 각국의 중앙은행들이 통화량을 늘려간다는 점을 절대 잊지 않았으면 합니다. 그리고 늘려가는 속도 또한 주택이 늘어나는 숫자를 거의 대부분의 시기에 압도하고 있다는 점도 말이지요. 과거에도 현재에도 부동산의 가격이 낮았던 적은 없습니다. 그런데도 ‘내 집을 소유하겠다.’라는 목표를 세운 사람들은 시기의 문제이지 결국 목표를 이뤄내더군요. 절대 포기하지 말고 목표만이라도 정확히 정해 놓는다면 시간이 조금 걸리더라도 결국 본인 소유의 주택을 소유할 수 있을 것입니다. 절대 포기하지 않았으면 좋겠습니다.